9.7 부동산 대책 총정리: 2030년까지 연 27만호, ‘착공’ 중심으로 전환

9.7부동산대책 총정리

2025년 9월, 정부가 발표한 ‘9.7 부동산 대책’은 그간 공급 정책의 방향성을 획기적으로 전환한 내용을 담고 있어 많은 주목을 받고 있습니다. 이번 대책은 단순한 숫자 나열이나 계획 발표가 아닌, “실제로 짓는 것(착공)”에 중심을 둔 정책입니다.

이번 포스팅에서는 이 대책의 핵심 내용을 소제목별로 정리하고, 실질적인 변화 포인트를 함께 살펴보겠습니다.

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🏗️ 착공 중심의 연 27만호 공급 목표…왜 중요한가?

기존 주택공급 정책은 대부분 ‘인허가 기준’으로 공급 목표를 설정했습니다. 하지만 인허가 수치는 실질적인 공급과 체감 사이에 괴리가 있었습니다. 예를 들어 인허가는 됐지만 실제로 착공이 지연되거나 분양까지 이어지지 않는 경우가 많았죠.

이번에는 ‘착공’ 기준으로 공급 목표를 설정해 연 27만호, 5년간 총 135만호를 짓겠다고 밝힌 것이 핵심입니다. 수도권 연간 수요(25만호)에 비해 최근 3년간 실제 착공은 평균 15.8만호에 불과해 연 9.2만호 부족하다는 진단에 따른 조치입니다.

📌 4대 공급 경로로 연 11만2천호 추가 확보

정부는 다음의 4가지 영역을 통해 실질적인 착공 물량을 확보할 방침입니다.

• ✅ 공공택지 조기 공급
• ✅ 도심 유휴지 개발
• ✅ 정비사업 지원 확대
• ✅ 민간 공급 여건 개선

이로 인해 기존 착공 물량 외에 연간 11.2만호를 추가로 확보할 수 있으며, 계획이 아닌 실행 가능한 방식으로 구성된 것이 이번 대책의 가장 큰 차별점입니다.

🏢 LH, ‘택지 판매자’에서 ‘직접 공급자’로…공공개입 강화

그동안 한국토지주택공사(LH)는 공공택지를 조성한 뒤 민간에게 매각해왔습니다. 그러나 이번 정책에서는 이 방식을 중단하고, LH가 직접 주택을 공급하는 구조로 전환됩니다.

이 방식은 다음과 같은 장점이 있습니다:

• ✔️ 공급 속도와 시기 통제 가능
• ✔️ 개발이익의 공공 회수 가능
• ✔️ 시장 변동성 최소화

LH는 수도권에서 2030년까지 7.5만호를 직접 공급하고, 민간과는 도급형 민간참여사업 방식으로 협업해 브랜드·품질은 유지하면서 공공 통제력은 확보하겠다는 전략입니다.

🏙️ 도심 속 주택 공급 확대…‘노는 땅’ 본격 활용

외곽 개발 중심이 아닌, 서울 도심 내 실질 공급 확대도 주요 목표입니다. 특히 그간 활용도가 낮았던 노후 공공자산, 국공유지, 학교용지 등을 적극 활용합니다.

1️⃣ 노후 공공임대 재건축 (2.3만호)

강남, 강서, 노원 등 핵심지역의 노후 공공임대단지를 고밀 재건축해 공급. 일반 분양과 통합공공임대 혼합으로 수요층 확대 유도.

2️⃣ 도심 유휴 국공유지 활용 (4천호)

• 도봉구 성균관대 야구장
• 송파구 위례 업무용지
• 서초구 한국교육개발원 부지
• 강서구청 이전 부지 등

3️⃣ 공공청사 복합개발 + 학교용지 전환 (2.8만호)

노후 공공청사 부지를 복합개발하고, 활용 계획 없는 학교 부지는 주택용지로 전환하는 절차를 간소화합니다.

🚫 투기 차단 위한 수요관리 병행

공급만 늘리면 투기 수요가 붙을 수 있기에 금융 규제를 강화해 수요를 억제하는 정책도 함께 추진됩니다.

• 🔻 LTV(주택담보대출비율) 규제 강화: 강남3구·용산구 등은 LTV 50% → 40%로 축소
• 🔻 전세대출 한도 일원화: 1주택자의 경우 최대 2억원으로 제한
• 🔻 임대사업자 대출 제한: 수도권 및 규제지역에서 주담대 전면 금지 (단, 임차보증금 반환 등 공익 목적은 예외)

💼 공공-민간 출연요율 차등 적용으로 민간 참여 유도

기존에는 공공기관과 민간사업자에게 동일한 기여금(출연요율)을 요구해 민간 참여가 저조했습니다. 이를 개선해 민간에는 출연요율을 10~20% 수준으로 완화하고, 공공기관은 20~30%로 유지합니다.

이 방식은 특히 사업성이 낮은 도심 저층 주거지 등에서 민간 참여를 유도할 수 있어, 공급 활성화의 마중물이 될 수 있습니다.

✅ 마무리: 도심 중심, 실행 중심, 민간 협력형 대책

이번 9.7 대책은 단순한 공급 확대가 아닌, 도심 내 실현 가능한 공급에 집중하고 있다는 점에서 기존과는 결이 다릅니다.

• 📌 공공택지 직접 공급(LH 전환)
• 📌 도심 유휴지 활용 확대
• 📌 정비사업 활성화
• 📌 민간 참여 유도

과거에는 계획만 발표하고 실현되지 않은 공급이 많았다면, 이제는 “언제, 어디서, 누가 짓고, 어떻게 공급할 것인지”까지 구체화된 정책입니다.

하지만 정책은 결국 실행력이 중요합니다. 앞으로 이 정책이 실제로 얼마나 실행되고, 시장이 어떻게 반응하는지까지 지켜봐야 할 것입니다.